En este posteo vamos a hablar sobre requisitos principales para acceder a la compra de una vivienda en España, y las principales diferencias que existen con respecto a Argentina. Es por eso que nos va a brindar su testimonio y toda su información y experiencia Luz Hamparsomian, trabajadora en el área de la comunicación, los recursos humanos y el marketing, docente y emprendedora. Además se dedica al rubro inmobiliario, estudia para ser agente inmobiliaria y perito judicial, y gestiona alquileres temporales en Valencia. Pueden encontrarla en sus redes como @luzhamparsomian y @conexionvalencia.
PASOS PREVIOS
En cuanto a la búsqueda y cosas a tener en cuenta, tener en claro si es una inversión por ejemplo para alquilar, o si es para vivir. Aquí suelen valer más las propiedades cuando tienen ascensor (hay muchos edificios antiguos que no tienen), y mirar también en qué condiciones está, si hay que hacerle refacciones y cuánto uno está dispuesto a gastar (tener en cuenta que la mano de obra cuesta a razón de 100€ por día por trabajador). Hay muchos pisos en España que son propiedad de bancos o fondos de inversión, que suelen ser más baratos y se venden sin comisión inmobiliaria, pero hay que ir a verlos, porque en general no están en buenas condiciones (algunos fueron pisos ocupados y están destruidos) u otros que el banco los refacciona para venderlos remodelados, nada reemplaza la inspección visual.
Respecto de las zonas, depende de cada ciudad. En Valencia hay zonas que no son super lindas, pero los precios son más accesibles, entonces si es para hacer una inversión, puede llegar a servir; y en Barcelona pueden ver algunas zonas en el posteo Alquilar en Barcelona.
Las páginas de búsqueda son las similares a las que también se buscan alquileres, como Habitaclia, Foto Casa, Mil anuncios (que también pueden visualizar en el posteo Alquilar en Barcelona).
En general la gente que emigra y vende sus propiedades en Argentina, acá compra los inmuebles de contado, entonces los propietarios suelen estar un poco más flexibles, porque saben que van a recibir el dinero más rápido que cuando se compra una casa con hipoteca, y pueden hacer algún pequeño descuento, pero no tanto como allá (como mucho acá puede ser entre 2.000/3.000 euros).
PROCEDIMIENTO
La inmobiliaria suele ser la intermediaria (salvo que se compre una propiedad de dueño directo), pero el trámite de la venta en sí se realiza entre las partes firmando escritura en la notaría (lo que en Argentina conocemos como escribanía). Lo bueno es que todos los notarios cobran lo mismo, porque están colegiados y tienen tarifas estándar. La notaría se contacta con la parte vendedora (o con la inmobiliaria) y le pide la documentación (título del propietario, certificado de eficiencia energética, documento de identidad, el último pago de comunidad (expensas) para asegurarse que este todo pago, etc.). A la notaria van los dueños y los nuevos propietarios, pueden estar los agentes de la inmobiliaria, pero no realizan ninguna actividad, solo intermedian en la parte previa.
Tengan en cuenta que pueden encontrarse con cierta informalidad e inexperiencia en las inmobiliarias, porque hay muchos agentes sin formación sobre todo en las franquicias.
El pago de los gastos puede acordarse de forma particular en cada operación, lo habitual es hacerlo según “Arreglo ley”, donde la mayor parte del gasto lo paga la parte vendedora (65%) y si lo quisiera podría elegir la notaria de su confianza.
Al ver una propiedad que se quiere comprar, lo que generalmente se hace como primera instancia es entregar una seña “simbólica” a través de la inmobiliaria, entre el 5 y 10 % del valor de la propiedad, para empezar las negociaciones con el dueño. Hay pisos que los venden particulares, no es lo más habitual, pero hay; de todas formas la operatoria es similar, solo que no se abona comisión inmobiliaria. La seña cuenta como pago a cuenta del total del valor de la propiedad.
La documentación y gestiones suele ser rápida, siempre y cuando el propietario cuente con toda la documentación necesaria. El certificado de eficiencia energética demora aproximadamente 10 días en realizarse y tiene una validez de 10 años. Como está todo declarado, la plata está en el banco, se pide un cheque bancario para comprar una propiedad, se le da el monto y el nombre del propietario, y con eso se va a la firma de la escritura. Es un cheque que, aunque te lo roben o lo pierdas, no lo va a poder cobrar otra persona, y te evitas lo incómodo e inseguro de la situación que se da en Argentina de estar con la plata en efectivo.
Los gastos que se pagan son la comisión inmobiliaria, que depende de la zona (en Valencia centro puede estar 7.000 euros más IVA, y en las afueras, 3.500/4.000 euros más IVA). Los gastos notariales, gastos de escritura y de inscripción en el registro a la propiedad se calculan en función de valor declarado en la escritura (pueden ir entre 600 a 1000€). La inscripción de la escritura en el registro la puede hacer el comprador de forma personal o la notaría. Luego se abona el impuesto a la transferencia de bienes que es el 10% del valor del bien (si sos menor de 35 años y es primera vivienda es del 8%, y también hay diferentes supuestos con diferentes porcentajes si son familia numerosa, hay alguna persona discapacitada, etc.).
Una vez que se toma posesión del bien, los nuevos dueños son responsables de los gastos de comunidad (expensas), y un impuesto que recauda el ayuntamiento (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual, también conocido como contribución. Además, se abona anualmente un impuesto similar al municipal que tenemos en Argentina (tipo un ABL) que incluye la recolección de basura e higiene de las calles entre otros conceptos.
SIMILITUDES Y DIFERENCIAS
Es un proceso bastante similar, quizá un poco más simple y ágil porque solo se piden algunas documentaciones en el registro de la propiedad y catastro, como por ejemplo la denominada “hoja simple” (similar al informe de dominio de Argentina) que se solicita y se obtiene en 2 días aproximadamente, cuando en Argentina tarda 10/15 días. También cambian los nombres y denominaciones, como expensas que acá es comunidad, impuesto inmobiliario, que acá es contribución, entre algunos otros.
TIPS: Priorizar aquellas cosas que sabes que no vas a poder modificar, entonces si el piso hay que refaccionarlo, con plata se puede hacer, pero si está en una mala ubicación, es un 5to sin ascensor o esta una finca con ocupadores clandestinos no está en nuestra mano poder modificarlo.
Quiero agradecerle nuevamente a Luz por su tiempo y su predisposición, y pueden seguirla en las redes que mencioné mas arriba para grandes datos sobre este y otros temas!
